Tapu İşlemleri Rehberi: Adım Adım Arsa Alım Süreci

Arsa veya konut alımında en kritik aşama tapu devir işlemidir. Bu süreçte yapılacak hatalar, yıllarca sürecek hukuki sorunlara yol açabilir. Bu rehberde, tapu işlemlerinin tüm aşamalarını detaylıca anlatıyoruz.

1. Tapu Devir İşlemi Öncesi Hazırlık

Gerekli Belgeler (Alıcı İçin):

Gerekli Belgeler (Satıcı İçin):

• Tapu senedi aslı
• Nüfus cüzdanı
• Evli ise eş rızası (noter onaylı)
• Vekaletname (vekil aracılığıyla satışta)

2. Tapuda Ödenen Harçlar ve Masraflar (2026 Güncel)

Harç/Masraf Türü	Oran/Tutar	Kimin Sorumluluğu
Tapu Harcı	Satış bedelinin %4'ü	Alıcı-Satıcı (eşit paylaşılır)
KDV	%20 (ilk satışta)	Alıcı
Emlak Vergisi	Binde 2-6 arası	Satıcı (tapuya kadar)
Tapu Hizmet Bedeli	~500-1000₺	Alıcı

3. Tapu Devir İşlemi Adım Adım

Adım 1: Ön Sözleşme (Satış Vaadi)

Tapu devrinden önce, alıcı ve satıcı arasında noter huzurunda "satış vaadi sözleşmesi" yapılması önerilir. Bu sözleşmeyle:

• Satış bedeli ve ödeme planı netleşir
• Kapora tutarı belirlenir (%10-20 arası)
• Tapu devir tarihi kararlaştırılır
• Satıcı başkasına satış yapamaz (hukuki güvence)

Adım 2: Tapu Kontrol

Devir işleminden 1-2 gün önce mutlaka tapuya gidip kontrol edin:

• Yeni bir ipotek konmuş mu?
• Haciz kaydı var mı?
• Satıcının bilgileri doğru mu?

Adım 3: Tapu Müdürlüğünde Devir

Belirlenen gün ve saatte, alıcı ve satıcı birlikte tapuya gider. Süreç şu şekilde ilerler:

1. Sıra bekleme: Randevulu işlemler öncelikli
2. Belge kontrol: Tapu memuru tüm belgeleri inceler
3. Satış bedeli beyanı: Alıcı ve satıcı sözlü olarak beyan eder
4. Harç hesaplama: Beyan edilen bedel üzerinden harçlar hesaplanır
5. Harç ödemesi: Alıcı ve satıcı harçları öder (banka POS'u var)
6. İmza: Tapu senedi ve defterler imzalanır
7. Teslim: Yeni tapu senedi alıcıya teslim edilir (5-10 dakika)

4. Tapu Devrinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

🚨 Kritik Noktalar:

1. Satış Bedeli Beyanı:

Bazı satıcılar vergi kaçırmak için düşük bedel beyan etmek ister. Sakın kabul etmeyin! Çünkü:

• İleride siz satarken yüksek vergi ödersiniz
• Hukuki uyuşmazlıkta düşük bedel esas alınır
• Kamulaştırmada zarar görürsünüz

2. Eş Rızası Belgesi:

Evli birisinden alım yapıyorsanız, satıcının eşinin noter onaylı rıza belgesi mutlaka olmalı. Yoksa işlem yapılmaz.

3. İpotek ve Haciz Temizliği:

Tapuda ipotek veya haciz varsa, önce bunların temizlenmesi gerekir. "Devir sonrası temizleriz" vaadine asla güvenmeyin.

5. Tapu Devir Sonrası Yapılması Gerekenler

• Elektrik-Su Devir: 15 gün içinde CEA ve ASKİ'ye başvurun
• Belediye Bildirimi: Emlak vergisi için belediyeye bildirim yapın
• Sigorta: Mülkünüzü zorunlu deprem sigortasına (DASK) dahil edin
• Çevre temizliği: Varsa eski malik borçlarını sorgulayın

6. Sıkça Sorulan Sorular

❓ Tapuda ne kadar süre beklerim?

Randevulu işlemlerde 30-45 dakika. Randevusuz giderseniz 2-3 saat bekleyebilirsiniz. Online randevu almanızı şiddetle tavsiye ederiz.

❓ Vekaleten tapu devri olur mu?

Evet olur. Ancak vekaletname özel yetkili olmalı (tapu devri yetkisi açıkça yazmalı). Normal vekaletname geçersizdir.

❓ İpotekli ev alınır mı?

Alınır ama riskli. Mutlaka tapu devri ile eş zamanlı ipotek kapatılmasını sağlayın. Önce para verin, sonra ipoteği kaldıralım demeyin.

❓ Yabancılar Türkiye'de arsa alabilir mi?

Evet, ancak sınırlamalar var. Askeri bölgelere 5km içinde alamazlar. Ayrıca toplam 30 hektar sınırı vardır. Pasaport ve ikamet belgesi yeterlidir.

Sonuç

Tapu devir işlemi karmaşık ve hassas bir süreçtir. Küçük bir hata, büyük hukuki sorunlara yol açabilir. Mutlaka tecrübeli bir emlak danışmanı veya avukatla çalışın. Uluağaçlı İnşaat olarak 20 yıldır bu süreçleri başarıyla yönetiyoruz.

Sorularınız için bize ulaşabilirsiniz: 0542 638 39 14