Esenboğa Bölgesinde Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ankara'nın son yıllarda en hızlı gelişen bölgelerinden biri olan Esenboğa, özellikle havalimanının genişleme projesi ve yeni ulaşım yatırımlarıyla emlak yatırımcılarının radarına girdi. Peki bu bölgede arsa alırken nelere dikkat etmelisiniz? 20 yılı aşkın tecrübemizle size rehberlik ediyoruz.

1. İmar Durumu: Her Şeyden Önce Kontrol Edin

Arsa yatırımında yapılacak en kritik ilk adım, imar durumunun kontrol edilmesidir. Esenboğa bölgesinde henüz imar planı onaylanmamış birçok tarla bulunmakta. Bu arsaları "gelecek vaat ediyor" diye satın almak, yıllar boyunca donmuş bir yatırım anlamına gelebilir.

İmar Durumu Nasıl Sorgulanır?

• Çubuk Belediyesi İmar Müdürlüğü: Şahsen giderek ada-parsel bilgisiyle sorgulama yapabilirsiniz
• e-Devlet üzerinden: Bazı belediyeler online hizmet sunuyor (henüz Çubuk'ta aktif değil)
• Tapu kaydı: Tapuda "tarla" yazıyorsa dikkat! İmar durumu olmayabilir
• Emlak danışmanı: Uluağaçlı İnşaat gibi bölgeyi tanıyan firmalardan danışmanlık alın

2. Konum ve Ulaşım: Havalimanı Yakınlığı Her Şey Demek Değil

Esenboğa'nın en büyük avantajı havalimanına yakınlığı. Ancak "havalimanına 10 km" yazan bir ilan, aslında ana yoldan kilometrelerce uzakta, toprak yolda olabilir. Bizim tavsiyelerimiz:

Konumda Dikkat Edilecekler:

1. Asfalt yol bağlantısı: Mülkün asfalt yola cephesi var mı? Yoksa kaç metre toprak yoldan geçiliyor?
2. Elektrik ve su altyapısı: CEA (elektrik) ve ASKİ (su) şebekesi gelmiş mi?
3. Komşu yapılaşma: Çevrede aktif inşaatlar var mı? Bu bölgenin geliştiğinin göstergesidir
4. Toplu taşıma: Belediye otobüsü geçiyor mu? Gelecek planlar neler?

Özellikle Dumlupınar, Yenice ve Yavuzselim mahallelerinde altyapı çalışmaları hızla ilerliyor. Bu bölgelerde yatırım yapmak, kısa-orta vadede değer artışı potansiyeli taşıyor.

3. Fiyat Analizi: Piyasa Değerini Doğru Okuyun

2026 itibariyle Esenboğa bölgesinde imarlı arsa fiyatları m² başına 5.000₺ - 15.000₺ arasında değişiyor. Bu geniş aralık, konuma, imar durumuna ve altyapıya bağlı olarak şekilleniyor.

Fiyatı Etkileyen Faktörler:

• Ana yola cephe: +%40-60 fiyat artışı
• Elektrik-su altyapısı: +%30-40 fiyat artışı
• İmar onaylı parselasyon: +%50-70 fiyat artışı
• Havalimanına 3km içi mesafe: +%20-30 fiyat artışı

4. Hukuki Kontroller: Tapu ve İpotek Durumu

Arsa satın almadan önce mutlaka tapu kaydını detaylı inceleyin:

• İpotek var mı? Varsa satıcıdan önce çözmesini isteyin
• Haciz kaydı var mı? Bu durumda kesinlikle satın almayın
• Kat irtifakı kurulmuş mu? İleriye dönük sorun yaşanmaması için önemli
• Malik sayısı: Çok ortaklı tapular sorun çıkarabilir
• Tapu türü: Arazi tapusu mu, arsa tapusu mu? (Arazi=tarla, Arsa=imar onaylı)

5. Yatırım Getirisi ve Beklentiler

Esenboğa bölgesinde yapılan yatırımların ortalama 3-5 yıllık perspektifte %80-150 değer artışı gösterdiğini gözlemliyoruz. Ancak bu rakamlar tamamen konuma ve imar durumuna bağlı.

Kısa Vadeli Yatırım (1-2 yıl):

Altyapısı hazır, imar planı onaylı, ana yola cepheli arsalarda kısa vadede beklenti düşüktür. Ancak likidite yüksektir, yani satışı kolaydır.

Orta-Uzun Vadeli Yatırım (3-7 yıl):

İmar planı henüz onaylanmamış ancak "plan sınırları içinde" olan tarla tipindeki araziler, en yüksek getiri potansiyeli taşır. Ancak risk de yüksektir.

6. Satın Alma Süreci: Adım Adım

Karar verdiğiniz arsayı satın alırken izlemeniz gereken güvenli yol haritası:

1. Ön inceleme: Fiziksel olarak arsayı gezin, komşularla konuşun
2. Tapu kontrol: Tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydı alın
3. İmar durumu belgesi: Belediyeden imar durum belgesi çıkartın
4. Emlakçı/Danışman: Sektörde tecrübeli bir danışmanla çalışın (Uluağaçlı İnşaat gibi)
5. Ön sözleşme: Noterde satış vaadi sözleşmesi yapın, kapora ödeyin
6. Son kontrol: Tapu devir gününe kadar tekrar tapu kontrol edin (ipotek vs.)
7. Tapu devri: Noter huzurunda devir işlemini tamamlayın

Sonuç ve Tavsiyeler

Esenboğa bölgesi, doğru analiz ve bilinçli yatırımla gerçekten yüksek getiri sağlayabilen bir bölge. Ancak "kolay para" beklentisiyle aceleye gelip, imar durumu belirsiz, altyapısı olmayan arsalar almak büyük hayal kırıklığına yol açabilir.

Bizim önerilerimiz:

• Acele etmeyin, en az 3-5 farklı arsayı karşılaştırın
• Mutlaka yerinde görün, Google Maps'e güvenmeyin
• Bölgeyi tanıyan, referansları olan bir emlakçıyla çalışın
• İmar durumu kesinleşmeden büyük paralar yatırmayın
• Hukuki tüm kontrolleri yaptırmadan imza atmayın

Uluağaçlı İnşaat Emlak olarak, Esenboğa ve Çubuk bölgesinde 20 yıldır hizmet veriyoruz. Sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.